“建筑面积”、“套内建筑面积”、“预测面积”，所购房屋到底多大？

发布时间：2019-10-01

买房对任何一个家庭来说都是件大事，为了稳妥，有时我们会选择求助于中介公司和销售人员，以借助他们来应对这繁杂的购房过程。可万一所托非人，缺乏了解的购房人陷入如“建筑面积”“套内建筑面积”“预测面积”等文字游戏，买到的房屋面积与合同约定不符时，该怎么办呢？

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）审结了一起因“预测面积”引发的定金合同纠纷案，法院认定格式条款提供方败诉，判决解除《定金合同》，定金返还至购房人。

案情回顾

“这套房子很符合你们的要求，30.51平方米，总价才150万。性价比特别高，非常合算……”，潘菲公司的销售人员李斯正滔滔不绝地为杨青和文秀夫妻二人介绍着。

“价钱倒是挺合适的。”杨青二人想买一个属于自己的小窝，对于销售介绍的这套房子，两人确实有些心动。

“那你说的这30.51平是实际到手的面积吗？”

“嗯，没错儿。”销售李斯回答道。

“那这个房子现在是什么状态？”

“现在房子刚刚搭了个框架，砖头都还没砌。”

“那砖头砌好是不是还有30.51平？”杨青二人追问道。

“墙体是在外面的，所以这30.51平就是你们的使用面积。”

听到销售的回答，杨青二人心想这30.51平应该就是自己能实际使用和居住的面积，很符合自己的预期，价位也能接受，当即就在售楼处签了《定金合同》，合同载明：“预测面积30.51平方米，总价150万元，先支付定金10万用于定购房屋”。

支付完定金，杨青二人就回家了，可心里总有些不放心，决定再确认一下房屋的具体情况。于是二人拨通了销售李斯的电话，在问到所购房屋面积的时候，销售这会竟然告诉他们这30.51平是“建筑面积”。夫妻二人听到这就懵了，说好的“到手使用面积”，怎么就变成了“建筑面积”？拿起《定金合同》仔细一看，上边写的还是“预测面积”，对头一回买房的夫妻二人来说，对“到手使用面积”“建筑面积”“预测面积”这三个不同的面积术语完全分不清楚。在二人的追问下，销售告知这实际的到手使用面积可能约为17平。

杨青二人感觉自己上当受骗了，决定解除《定金合同》，要求潘菲公司返还定金。但是潘菲公司同意解除《定金合同》，却拒绝返还定金，原因是杨青二人自身原因未按时签订销售合同。后因双方交涉未果，杨青二人遂诉至法院，请求法院判决解除《定金合同》并返还定金。

以案说法

一审法院判决支持了杨青二人的诉讼请求，潘菲公司不服，上诉至上海一中院。

二审庭审中，就《定金合同》载明的“预测面积30.51平方米”，杨青二人坚称销售人员的行为让其误以为是套内建筑面积，潘菲公司则表示按照相关法律规定和房屋买卖实践惯例，房屋系按照建筑面积出售，此处应理解为建筑面积，且公司销售人员已经明确告知。

海一中院认为，潘菲公司在销售房屋时，应对标的物的详情履行诚实告知义务，以消弭潜在争议。潘菲公司主张其在与杨青二人签订《定金合同》时，已告知合同条款中的“预测面积”系建筑面积而非实际使用面积，但对此未提供充分证据予以证明。

根据《商品房销售管理办法》相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，可见，法律规定的商品房出售计价方法并非只有建筑面积一种理解。《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《定金合同》文本系潘菲公司制定提供，在房屋面积约定不明且双方无法达成一致的情况下，杨青二人要求解除合同，其原因不可归责于任何一方。一审法院判定《定金合同》应当解除，已付定金应当返还并无不当。

上海一中院遂驳回潘菲公司的上诉，维持原判。

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